Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kendi durumunuz için lütfen bir avukattan hukuki görüş alınız.
Türk hukuku bu çıkmaz için somut bir çözüm sunmaktadır: İzale-i Şüyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi Davası). Bu dava, diğer paydaşların rızası aranmaksızın bir taşınmazdaki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlar. Üstelik tüm bu sürecin Almanya'dan, hiç Türkiye'ye gitmeden yürütülmesi mümkündür.
Bu rehber; izale-i şüyu davasının nasıl açıldığını, mahkemede hangi aşamalardan geçtiğini, maliyetlerin ne olduğunu ve Almanya'dan adım adım nasıl hareket edebileceğinizi açıklamaktadır.
İzale-i Şüyu Nedir?
İzale-i şüyu (İzale = gidermek, Şüyu = yaygınlık/ortaklık), taşınmaz üzerindeki paylı ya da elbirliği mülkiyetine mahkeme kararıyla son verilmesi anlamına gelir. Türkçede Ortaklığın Giderilmesi Davası olarak da bilinir.
Hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698–699'dur:
TMK m. 698/1: Her paydaş, belirli bir süreyle bağlı olmaksızın her zaman paylaşma isteğinde bulunabilir.
TMK m. 698/2: Paydaşlar, en fazla 10 yıl süreyle ortaklığı devam ettirme sözleşmesi yapabilir. Bu sözleşmenin üçüncü kişilere karşı geçerli olabilmesi için tapuya şerh edilmesi zorunludur.
TMK m. 699: Mahkeme, taşınmazın fiilen bölünmesinin (aynen taksim) mümkün olup olmadığını bilirkişiye inceletir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmeder.
Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Payı ne kadar küçük olursa olsun her paydaş bu davayı açabilir. Taşınmazda yalnızca 1/50 paya sahip olsanız bile dava açmanız mümkündür; diğer paydaşların onayı gerekmez. Davada diğer tüm paydaşlar davalı konumunda olur ve onların itirazları süreci geciktirebilir ama sona erdiremez.
⚠️ Önemli: Tapuya şerh edilmiş bir ortaklığa devam sözleşmesi yoksa hiçbir paydaş bu davayı kalıcı olarak durduramaz. Dava açıldığında mahkeme, sonunda ya aynen taksime ya da satışa karar verecektir.
Müşterek Mülkiyet mi, Elbirliği Mülkiyeti mi?
Dava açmadan önce taşınmazdaki mülkiyet türünü bilmek önemlidir; çünkü süreç ve önkoşullar farklılık gösterebilir.
Müşterek Mülkiyet (Paylı Mülkiyet)
Her paydaşın tapu üzerinde belirli bir payı vardır: örneğin 1/3 ya da 2/5. Bu pay tapuya kayıtlıdır, ayrı olarak satılabilir veya üzerine ipotek kurulabilir. İzale-i şüyu davaları en sık bu mülkiyet türünde açılır ve en az karmaşık olanıdır.
Müşterek mülkiyette ayrıca önalım hakkı (TMK m. 732) söz konusudur: Bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer paydaşlar aynı bedelle o payı satın almaya öncelikli hak sahibidir. Ancak bu hak, izale-i şüyu sonucu gerçekleşen icra satışında geçerli değildir.
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)
Miras yoluyla birden fazla kişiye geçen taşınmazlarda genellikle elbirliği mülkiyeti doğar. Bu mülkiyet türünde hiçbir mirasçının belirli bir payı yoktur; mirasçılar taşınmazı bir bütün olarak birlikte elinde tutar. Herhangi bir mirasçı kendi "hissesini" ayrı olarak satamazya da devredemez.
Elbirliği mülkiyetinde de izale-i şüyu davası açılabilir; ancak dava öncesinde veraset ilamı alınmış ve mirasçıların kim olduğunun belirlenmesi gerekebilir.
⚠️ Önemli: Türkiye'deki taşınmazı miras yoluyla edindiyseniz ve henüz veraset ilamı yoksa, bunu davadan önce çıkarmanız gerekir. Bu işlem Almanya'daki Türk konsolosluğu aracılığıyla ya da Türkiye'deki sulh hukuk mahkemesinden yapılabilir.
İzale-i Şüyu Davasının Aşamaları
Dava, iki ana aşamadan oluşur: yargılama ve icra satışı.
Aşama 1: Sulh Hukuk Mahkemesinde Yargılama
Yetkili mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır (HMK m. 4). İstanbul'daki bir daire için, dairenin bulunduğu ilçenin Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir; davacı ya da davalıların ikamet ettiği yer değil.
Dava dilekçesi: Tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir. Dilekçeye tapu kaydı, veraset ilamı (miras davalarında), pay belgesi ve avukat vekâletnamesi eklenir.
Bilirkişi incelemesi: Mahkeme, taşınmazı değerlendirecek ve aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirleyecek bir bilirkişi atar. Bilirkişi aynı zamanda taşınmazın piyasa değerini (rayiç bedel) tespit eder; bu değer ilerleyen icra satışında kullanılır.
Karar:
Aşama 2: İcra Satışı
Karar kesinleştikten sonra icra müdürlüğü süreci devralır:
Dava Maliyetleri ve Süre
| Gider Kalemi | Açıklama |
|---|---|
| Harç | Taşınmazın tespit değeri üzerinden hesaplanır; dava başında ödenir, satıştan geri alınır |
| Bilirkişi Ücreti | Taşınmazın değerine ve inceleme kapsamına göre değişir |
| İcra Giderleri | Artırma ilanı, tebligat ve icra işlem giderleri; satış bedelinden düşülür |
| KDV | Satış bedeli üzerinden %20 olarak alıcıdan tahsil edilir; paydaşlara yansıtılmaz |
| Avukatlık Ücreti | Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak belirlenir; önceden ödenir |
⚠️ Önemli: Harç ve bilirkişi giderleri normalde satış bedelinden düşülerek paydaşlara kalan net tutar ödenir. Avukatlık ücreti ise önceden yapılan anlaşmaya göre ödenir.
| Aşama | Tipik Süre |
|---|---|
| Dava açılmasından ilk duruşmaya | 3–6 ay |
| Bilirkişi raporu | 2–4 ay |
| Kararın kesinleşmesi | Toplam 8–18 ay |
| İcra satışının tamamlanması | Karar sonrası 6–18 ay |
| Toplam Süre | 1,5–3 yıl |
*İstanbul ve Ankara gibi yoğun mahkemelerde bu süre daha uzun olabilir.*
Satışı Engelleyebilir miyim? Koşullar Üzerinde Etkili Olabilir miyim?
Ortaklığa Devam Sözleşmesi
Davayı geçici olarak engellemenin tek yolu, tapuya şerh edilmiş bir ortaklığa devam sözleşmesidir (TMK m. 698/2). Bu sözleşmenin tüm paydaşlar tarafından yazılı olarak imzalanmış ve tapuya işlenmiş olması gerekir; azami süresi 10 yıldır. Şerh yoksa ya da sözleşme süresi dolmuşsa dava engellenemez.
Dava Sırasında Uzlaşma
Dava açıldıktan sonra bile paydaşlar aralarında anlaşarak davayı sonlandırabilir. Örneğin bir paydaş, diğerlerinin paylarını satın almayı teklif edebilir ya da taşınmazı rıza dairesiyle bölüşmeyi kabul edebilirler. Yürüyen dava çoğu zaman bu tür bir uzlaşmayı kolaylaştıran baskıyı sağlar.
Artırmada Teklif Vermek
Taşınmazı elde tutmak istiyorsanız icra artırmasına bizzat teklif verebilirsiniz. Kendi payınız alım bedeline mahsup edilir; yalnızca diğer paydaşların hisselerinin bedelini ödemeniz gerekir. Vekâletname kapsamında avukatınız artırmaya sizin adınıza katılabilir.
Önalım Hakkı (TMK m. 732)
Müşterek mülkiyette bir paydaş payını gönüllü olarak üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak o payı aynı bedelle satın alabilir. Bu hak, izale-i şüyu sonucu gerçekleşen icra satışında geçerli değildir.
Almanya'dan Adım Adım Nasıl Hareket Edilir?
Doğru Kanzlei İzale-i Şüyu Davalarını Nasıl Yürütür?
Doğru Kanzlei olarak hem Ankara Barosu'na (Sicil No: 47068) hem de Almanya'daki Karlsruhe Barosu'na (§ 207 BRAO) kayıtlıyız. Bu çift üyelik, Almanya'da yaşayan müvekkillerimize Türkiye'deki taşınmaz paylaşım davalarını hem Türk hukuku hem de Alman hukuku perspektifiyle tam anlamıyla yönetebilmemizi sağlar.
Müvekkillerimizin hiçbirinin izale-i şüyu davası için Türkiye'ye gitmesi gerekmedi. Vekâletname Almanya'da düzenlendi; geri kalan tüm adımları biz üstlendik. Bilirkişi raporlarından icra artırmasına kadar her aşamada sizi Türkçe ve Almanca olarak güncel tutuyoruz.
İlk görüşmeden önce tapu kaydını inceliyor, tapuda ortaklığa devam şerhi olup olmadığını kontrol ediyor ve somut durumunuza göre gerçekçi bir süre ve maliyet analizi yapıyoruz.
Doğru Kanzlei ile Ücretsiz Ön Görüşme Talep Edin →
Bu makaleyi Almanca okuyanlar için de yayınladık:
İzale-i Şüyu Türkei: Teilungsklage bei gemeinsam geerbten Immobilien →
Bu makaleyi İngilizce okuyanlar için de yayınladık:
Turkish Property Partition Lawsuit (İzale-i Şüyu): Complete Guide →
