Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt.
Genau für diese Situation gibt es im türkischen Recht das Instrument der İzale-i Şüyu – die Klage auf Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft. Es handelt sich um das rechtliche Werkzeug, das auch ohne Einigung aller Beteiligten zur Lösung führt: durch gerichtlich angeordnete Teilung oder Zwangsversteigerung. Dieser Leitfaden erklärt, wie das Verfahren funktioniert, was es kostet, wie lange es dauert – und wie Sie es vollständig von Deutschland aus einleiten können.
Was ist İzale-i Şüyu? (Ortaklığın Giderilmesi Davası)
İzale-i Şüyu (türkisch-arabisch: Aufhebung der Gemeinschaft) ist der juristische Begriff für die Ortaklığın Giderilmesi Davası – die Klage zur Beendigung einer Miteigentumsgemeinschaft an einer Immobilie.
Die gesetzliche Grundlage findet sich in den Artikeln 698–699 des türkischen Zivilgesetzbuchs (Türk Medeni Kanunu, TMK):
TMK Art. 698/1 gibt jedem Miteigentümer das Recht, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen – es sei denn, eine entgegenstehende Vereinbarung oder gesetzliche Vorschrift steht dem entgegen.
TMK Art. 698/2 erlaubt den Miteigentümern, durch schriftliche Vereinbarung den Fortbestand der Gemeinschaft für höchstens 10 Jahre zu vereinbaren. Diese Vereinbarung muss im Grundbuch (Tapu Sicili) eingetragen sein, um auch gegen Rechtsnachfolger zu wirken.
TMK Art. 699 verpflichtet das Gericht, auf Basis eines Sachverständigengutachtens entweder die Naturalteilung (Aynen Taksim) oder die Teilung durch Zwangsversteigerung (Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi) anzuordnen.
Das Entscheidende: Jeder einzelne Miteigentümer kann die Klage einreichen – unabhängig von der Größe seines Anteils. Auch ein Miteigentümer mit einem Anteil von 1/100 kann das gesamte Verfahren in Gang setzen. Die übrigen Miteigentümer werden als Beklagte geladen und können das Verfahren nicht dauerhaft verhindern.
⚠️ Wichtig: Eine İzale-i Şüyu-Klage kann nicht dauerhaft blockiert werden. Solange keine wirksam im Grundbuch eingetragene Fortbestandsvereinbarung vorliegt, wird das Gericht das Verfahren durchführen – auch gegen den Willen der Mehrheit der Miteigentümer.
Elbirliği vs. Müşterek Mülkiyet – Welche Eigentumsform liegt vor?
Bevor Sie eine İzale-i Şüyu-Klage einleiten, sollten Sie wissen, welche Art von Miteigentum vorliegt. Das türkische Recht kennt zwei grundlegend verschiedene Formen:
Müşterek Mülkiyet (Bruchteilseigentum)
Jeder Miteigentümer hält einen fest definierten Anteil an der Immobilie – etwa 1/3 oder 2/5. Dieser Anteil ist im Grundbuch eingetragen und kann grundsätzlich separat veräußert oder belastet werden. Bei dieser Eigentumsform ist die İzale-i Şüyu-Klage am häufigsten und am einfachsten anzuwenden. Miteigentümer haben nach TMK Art. 732 auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht (Önalım Hakkı), wenn ein anderer seinen Anteil an Dritte verkauft. Dieses Recht gilt jedoch nicht bei der gerichtlich angeordneten Zwangsversteigerung.
Elbirliği Mülkiyeti (Gesamthandseigentum / Erbengemeinschaft)
Diese Eigentumsform entsteht typischerweise bei Erbschaften, wenn mehrere Erben gemeinsam eine Nachlassgemeinschaft bilden. Kein einzelner Erbe hat einen bestimmten Anteil – die Erbengemeinschaft hält die Immobilie als unteilbare Masse. Dies entspricht dem deutschen Konzept der Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Kein Miteigentümer kann seinen Teil separat verkaufen. Auch hier ist eine İzale-i Şüyu-Klage möglich, aber oft muss zunächst die Erbenstellung und der Anteil jedes Erben gerichtlich festgestellt werden.
⚠️ Wichtig: Wenn Ihr Miteigentum aus einer Erbschaft stammt und noch kein türkischer Erbschein (Veraset İlamı) vorliegt, muss dieser beschafft werden. Ohne Klärung der Erbanteile kann die İzale-i Şüyu-Klage verzögert werden oder scheitern.
Ablauf des İzale-i Şüyu-Verfahrens
Das Verfahren gliedert sich in zwei Hauptphasen: das gerichtliche Erkenntnisverfahren und das Vollstreckungsverfahren.
Phase 1: Erkenntnisverfahren vor dem Sulh Hukuk Mahkemesi
Zuständiges Gericht: Das Sulh Hukuk Mahkemesi am Belegenheitsort der Immobilie ist nach türkischer Zivilprozessordnung (HMK m. 4) sachlich und örtlich zuständig. Bei einer Wohnung in Istanbul ist also das Sulh Hukuk Mahkemesi im Bezirk der Immobilie zuständig – nicht der Wohnsitz der Beklagten oder Kläger.
Klageeinreichung: Die Klageschrift benennt alle Miteigentümer als Beklagte. Beizufügen sind: aktueller Tapu-Auszug, Erbschein (bei Erbsachen), Miteigentumsnachweis und die Anwaltsvollmacht (Vekâletname).
Sachverständigengutachten (Bilirkişi): Das Gericht bestellt einen vereidigten Sachverständigen (Bilirkişi), der die Immobilie bewertet und prüft, ob eine Naturalteilung (Aynen Taksim) möglich und sinnvoll ist. Ein Grundstück von mehreren Hektar kann möglicherweise aufgeteilt werden; eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Istanbul fast nie. Der Gutachter legt auch den Verkehrswert (Piyasa Değeri) fest – dieser ist die Grundlage für die spätere Versteigerung.
Urteil: Das Gericht entscheidet auf Basis des Gutachtens:
Phase 2: Zwangsversteigerungsverfahren (İcra Satışı)
Nach rechtskräftigem Urteil übernimmt die İcra Müdürlüğü (türkische Vollstreckungsbehörde):
Kosten, Gebühren und Verfahrensdauer
| Kostenposition | Beschreibung |
|---|---|
| Harç (Gerichtsgebühren) | Anteilig am festgestellten Immobilienwert berechnet; vorab zu entrichten und aus dem Erlös zu erstatten |
| Bilirkişi Ücreti (Sachverständigenhonorar) | Je nach Immobilienwert und Gutachtenaufwand; typisch: TRY 10.000–30.000 |
| İcra Giderleri (Vollstreckungskosten) | Vollstreckungsgebühren, Bekanntmachungskosten; werden vor Erlösverteilung abgezogen |
| KDV (Umsatzsteuer auf den Verkauf) | 20 % – wird vom Käufer getragen, nicht von den Verkäufern |
| Anwaltsgebühren | Nach türkischem Gebührenrecht (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi); nach Vereinbarung |
⚠️ Wichtig: Gerichts- und Sachverständigenkosten werden in der Regel aus dem Versteigerungserlös beglichen, bevor die Auszahlung an die Miteigentümer erfolgt. Anwaltsgebühren sind vorab zu entrichten.
| Verfahrensabschnitt | Typische Dauer |
|---|---|
| Einreichung bis erste Anhörung | 3–6 Monate |
| Sachverständigengutachten | 2–4 Monate |
| Urteil (ab Klageeinreichung) | 8–18 Monate |
| Vollstreckung bis Versteigerung | 6–18 Monate nach Urteil |
| Gesamtdauer | 1,5–3 Jahre |
*In Ballungsräumen (Istanbul, Ankara, Izmir) und bei mehrfachen Einwänden der Beklagten kann sich die Dauer verlängern.*
Kann ich den Verkauf verhindern – oder die Bedingungen beeinflussen?
Option 1: Ortaklığa Devam Sözleşmesi (Fortbestandsvereinbarung)
Die einzige Möglichkeit, eine Klage vorübergehend zu blockieren, ist eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung, die den Fortbestand der Gemeinschaft für maximal 10 Jahre festschreibt. Diese muss einstimmig von allen Miteigentümern getroffen werden. Ohne Grundbucheintragung wirkt sie nicht gegen Dritte oder Rechtsnachfolger.
Option 2: Außergerichtliche Einigung
Während des laufenden Verfahrens können sich die Parteien jederzeit außergerichtlich einigen – etwa durch eine Abfindungszahlung eines Miteigentümers an die anderen. Oft ist das laufende Verfahren erst der Druck, der eine Einigung möglich macht.
Option 3: Selbst mitbieten
Wenn Sie die Immobilie behalten möchten, können Sie bei der Zwangsversteigerung mitbieten. Als Miteigentümer haben Sie dieselben Rechte wie externe Bieter. Ihr eigener Anteil wird Ihnen auf den Kaufpreis angerechnet – Sie zahlen faktisch nur den Teil, der den Anteilen der anderen Miteigentümer entspricht.
Wichtig: Önalım Hakkı gilt nicht bei Zwangsversteigerung
Bei Müşterek Mülkiyet besitzen Miteigentümer nach TMK Art. 732 ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ein anderer Miteigentümer seinen Anteil an Dritte *freiwillig verkauft*. Dieses Recht gilt nicht bei der gerichtlich angeordneten Zwangsversteigerung im İzale-i Şüyu-Verfahren.
Türkische Immobilien im deutschen Erbfall – Welches Recht gilt?
Diese Frage stellt sich häufig: Ein türkischstämmiger Erblasser lebt und verstirbt in Deutschland. Gilt für seine Wohnung in Istanbul deutsches oder türkisches Recht?
Die Antwort ist eindeutig: Türkisches Recht gilt ausschließlich für in der Türkei belegene Immobilien. Dies folgt aus dem international-privatrechtlichen Grundsatz der lex situs (Recht des Belegenheitsorts), der sowohl im deutschen IPRG als auch in der EU-Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012, Art. 35 Renvoi) verankert ist.
Das bedeutet praktisch:
Ein erfahrener Anwalt mit Kenntnissen beider Rechtssysteme kann erheblich dazu beitragen, das Verfahren effizient zu gestalten und doppelte Schritte zu vermeiden.
Von Deutschland aus vorgehen – Schritt für Schritt
⚠️ Wichtig: Zwischen Klageeinreichung und erster Auszahlung können 1,5 bis 3 Jahre liegen. Planen Sie entsprechend und stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt Sie regelmäßig über den Verfahrensstand informiert.
Wie die Doğru Kanzlei bei İzale-i Şüyu-Verfahren vorgeht
Die Doğru Kanzlei ist sowohl bei der Rechtsanwaltskammer Karlsruhe (§ 207 BRAO) als auch beim Ankara Barosu (Sicil No: 47068) zugelassen – damit eine der wenigen Kanzleien, die İzale-i Şüyu-Verfahren in der Türkei aus Deutschland heraus vollständig kompetent begleiten kann. Wir führen kein Telefonspiel mit lokalen Kooperationsanwälten: Wir sind selbst in der Türkei zugelassen und direkt vor Ort tätig.
Unsere Mandanten sitzen in Frankfurt, Stuttgart, München, Köln und anderen deutschen Städten. Keiner von ihnen musste für Klageeinreichung oder Verfahrensdurchführung in die Türkei reisen. Die Vekâletname wird in Deutschland beglaubigt – alle weiteren Schritte übernehmen wir direkt. Wir beraten auf Deutsch, Türkisch und Englisch, auch per Video.
Vor dem ersten Gespräch analysieren wir die Eigentumsstruktur Ihrer Immobilie, prüfen ob eine Fortbestandsvereinbarung im Grundbuch eingetragen ist und beurteilen die realistische Verfahrensdauer und Kostenstruktur Ihres konkreten Falls.
Kostenlose Ersteinschätzung bei der Doğru Kanzlei anfragen →
Diesen Artikel haben wir auch auf Türkisch veröffentlicht:
İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası – Almanya'dan Nasıl Açılır? →
Und auf Englisch für englischsprachige Familienmitglieder oder Berater:
Turkish Property Partition Lawsuit (İzale-i Şüyu): Complete Guide →
