Das geerbte Grundstück ging an einen Fremden. Das 12. Justizpaket ändert das.

Stand: 30. Juli 2026 · Dieser Beitrag beruht auf dem vom türkischen Parlament (TBMM) am 16. Juli 2026 verabschiedeten Gesetzestext des 12. Justizpakets. Zum Zeitpunkt der Erstellung war das Gesetz noch nicht im Amtsblatt (Resmî Gazete) veröffentlicht; das Inkrafttreten erfolgt mit der Veröffentlichung.

Stellen Sie sich Folgendes vor: Ihr Großvater hat ein Grundstück am Dorfrand hinterlassen. Sie leben in Mannheim, Ihre Schwester in Berlin, der Sohn Ihres Onkels im Dorf selbst. Jahrelang hat sich niemand darum gekümmert. Dann reicht der Cousin eine Teilungsversteigerungsklage (ortaklığın giderilmesi / izale-i şuyu) ein, das Grundstück kommt zur Versteigerung. Sie denken: “Meinen Anteil bekomme ich sowieso.”

Am Tag der Versteigerung wird der Schätzwert mit 2 Millionen Lira festgestellt. Doch die Versteigerung beginnt bei der Hälfte dieses Werts — bei 1 Million. Ein Bauunternehmer aus dem Dorf, den Sie nie kennengelernt haben, ersteigert das Grundstück für 1,1 Millionen Lira — fast zum halben Marktwert. Sie erhalten Ihren Anteil an diesem Betrag, das Grundstück Ihres Großvaters gehört jetzt einem Fremden.

Dieses Szenario war für tausende Familien in der Türkei über Jahre hinweg Realität. Und ehrlich gesagt mussten wir als Anwälte unseren Mandanten in dieser Situation oft sagen: “So ist leider die Rechtslage.”

Jetzt hat sich das Gesetz geändert — und diese Änderung ist besonders für Menschen wie Sie relevant, die im Ausland leben und versuchen, ihr Eigentum in der Türkei aus der Ferne zu schützen.

Warum dieses Thema deutsch-türkische Familien direkt betrifft

Die Kinder und Enkel der ersten Gastarbeitergeneration leben heute in Mannheim, Stuttgart oder Köln. Ein in der Türkei verbliebenes Grundstück, ein Weinberg oder eine Wohnung bleibt aber oft gemeinsames Familieneigentum. Mit jeder weiteren Generation wächst die Zahl der Miterben, und jeder hat andere Prioritäten. Das macht die Teilungsversteigerung zu einem der häufigsten Erbstreitigkeiten in der türkisch-deutschen Diaspora.

Wichtig zu wissen: Während Ihre Erbenstellung in Deutschland regelmäßig über einen Erbschein nachgewiesen wird, benötigen Sie für eine Immobilie in der Türkei ein türkisches Erbscheinäquivalent, den Veraset İlamı, ausgestellt von einem türkischen Gericht. Das gesamte Verfahren rund um die Immobilie unterliegt dabei dem türkischen Sachrecht — auch wenn Sie selbst in Deutschland leben und möglicherweise zusätzlich einen deutschen Erbschein besitzen. Diese sogenannte Nachlassspaltung ergibt sich aus dem deutsch-türkischen Nachlassabkommen von 1929: Für in der Türkei belegenes unbewegliches Vermögen gilt türkisches Erbrecht, unabhängig davon, wo der Erblasser zuletzt gelebt hat.

Was ist der Schätzwert (muhammen bedel) und warum ist er jetzt so wichtig?

Der muhammen bedel ist der von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelte Schätzwert einer Immobilie — die amtliche Antwort auf die Frage “Was ist dieses Grundstück, diese Wohnung wert?”. Der Sachverständige wird in der Regel aus der beim zuständigen Gericht geführten Sachverständigenliste bestellt, besichtigt das Grundstück, prüft Grundbuch und Bebauungsstatus und vergleicht Verkaufspreise ähnlicher Objekte.

Im alten System bestand das Problem darin, dass die Versteigerung nur bei 50 % dieses Werts begann. Bei einer Immobilie im Wert von 2 Millionen Lira begannen die Gebote also bei 1 Million. Diese Lücke war ein Paradies für Opportunisten: Während sich Familien untereinander uneinig waren, sicherte sich ein Außenstehender das Objekt zum halben Preis.

Mit dem 12. Justizpaket wurde das İcra ve İflas Kanunu (türkisches Zwangsvollstreckungsgesetz) an dieser zentralen Stelle geändert: Unter bestimmten Voraussetzungen beginnt die erste Versteigerung jetzt bei 100 % des Schätzwerts. Ein Verkauf unter dem tatsächlichen Wert ist damit — zumindest in der ersten Runde — ausgeschlossen.

Wichtig: Die 100-%-Regel gilt nicht bei jeder Versteigerung. Sie greift nur bei Immobilien, die die beiden im nächsten Abschnitt genannten Voraussetzungen gemeinsam erfüllen. Ist das nicht der Fall, kann weiterhin das alte 50-%-Verfahren angewendet werden.

Welche Immobilien profitieren von diesem neuen Schutz?

Die neue Regel gilt nur, wenn beide folgenden Voraussetzungen erfüllt sind — ein Punkt, an dem sich viele irren.

Erstens müssen alle Miteigentümer die Immobilie durch Erbschaft erworben haben. Das Eigentum muss also infolge eines Erbfalls auf die Erben übergegangen sein; wurde ein Anteil später durch Kauf erworben, ist diese Voraussetzung nicht mehr erfüllt.

Zweitens darf keine dritte Person außerhalb des Erbenkreises Eigentumsrechte an der Immobilie halten. Hat ein Miterbe seinen Anteil später an einen Außenstehenden verkauft, greift die neue Regelung nicht.

Sind beide Voraussetzungen erfüllt, findet die erste Versteigerung ausschließlich unter den Miteigentümer-Erben statt. Außenstehende sind ausgeschlossen. Das Gebot beginnt bei 100 % des Schätzwerts zuzüglich Verkaufskosten.

Konkret bedeutet das: Bei dem Grundstück Ihres Großvaters können jetzt nur noch Sie und Ihre Geschwister an der ersten Versteigerung teilnehmen. Der Bauunternehmer aus dem Dorf bleibt außen vor. Einer von Ihnen kann den tatsächlichen Wert zahlen und das Grundstück in der Familie halten.

Ein Rechenbeispiel: Angenommen, der Schätzwert eines von drei Erben (Sie, Ihre Schwester, der Cousin) geerbten Grundstücks liegt bei 3 Millionen Lira. Wurden alle Anteile ausschließlich durch Erbschaft erworben und ist kein Dritter beteiligt, beginnt die erste Versteigerung bei 3 Millionen Lira — und nur Sie drei können mitbieten. Hat der Cousin jedoch vor Jahren einen Teil seines Anteils an einen Nachbarn verkauft, gilt die Schutzregel nicht mehr; die Versteigerung erfolgt dann nach dem alten, für jedermann offenen Verfahren. Deshalb ist es entscheidend, vor Klageerhebung den aktuellen Grundbuchstand (Tapu) durch einen Anwalt prüfen zu lassen.

Was passiert, wenn kein Erbe mitbietet?

Dann kommt die zweite Versteigerung zum Zug, die für jedermann offen ist — hier können auch Dritte mitbieten, und der Verkauf erfolgt nach den allgemeinen Vorschriften.

Aber Achtung: Da die erste Versteigerung nun zum tatsächlichen Wert stattfindet, wird der Familie faktisch die Entscheidung überlassen: “Überlegen Sie, ob Sie den wirklichen Wert zahlen und das Grundstück behalten, oder ob Sie es aufgeben.” Die Entscheidung liegt bei der Familie — nicht beim Opportunisten.

Ein häufiges Folgeproblem: Manche Miterben wollen das Grundstück verkaufen, andere behalten. Dass das Mindestgebot jetzt bei 100 % liegt, verschafft dem Miterben, der das Grundstück behalten möchte, keinen automatischen Vorteil — es beseitigt lediglich den unfairen Vorteil eines externen Käufers. Der innerfamiliäre Interessenkonflikt bleibt ein eigenständiges Thema und erfordert häufig eine gesonderte Verhandlungs- oder Prozessstrategie.

Der häufigste Fehler: Verspätete Einwendung gegen den Schätzwert

So stark der neue Schutz auch ist — ein einziger verfahrensrechtlicher Fehler kann ihn zunichtemachen: die verspätete Einwendung gegen das Sachverständigengutachten (kıymet takdiri).

Der Ablauf: Das Gericht bestellt einen Sachverständigen, der das Grundstück besichtigt und ein Gutachten erstellt. Nach Zustellung dieses Gutachtens haben die Parteien eine kurze Frist zur Einwendung. Wird innerhalb dieser Frist keine Einwendung erhoben, wird das Gutachten bestandskräftig — und der Schätzwert damit endgültig festgeschrieben. Auch die 100-%-Regel schützt dann nicht mehr vor einem zu niedrig angesetzten Wert, weil “100 %” eines bereits zu niedrigen Betrags eben immer noch zu niedrig bleibt.

Für in Deutschland lebende Erben ist dieses Risiko besonders hoch: Zustellungen erreichen mitunter eine Adresse in der Türkei, etwa einen Angehörigen im Heimatdorf, und werden nicht rechtzeitig weitergeleitet. Die Frist verstreicht ungenutzt, das Einwendungsrecht ist verloren.

Wichtig: Die Frist zur Einwendung gegen das Sachverständigengutachten ist kurz und wird in der Regel nicht erneut eröffnet. Eine Verfahrensvollmacht an einen Anwalt, der das Verfahren aktiv verfolgt, ist der zuverlässigste Weg, diesen Rechtsverlust zu vermeiden.

Sicherheitsleistung, Zuschlagspreis und Sanktionen

Ein weiterer wichtiger Teil der Reform betrifft die Frage, wer unter welchen Voraussetzungen an der Versteigerung teilnehmen darf. Die folgende Tabelle vergleicht die alte und neue Rechtslage:

Wichtig: Der Ersteher muss den Zuschlagspreis spätestens 7 Tage nach Bekanntgabe des Versteigerungsprotokolls auf dem E-Satış-Portal vollständig zahlen. Bei Fristversäumnis verfällt die Sicherheit, und es wird ein Bußgeld in Höhe von 5 % des gebotenen Preises verhängt.

Konkret gerechnet: Bei einem Schätzwert von 1,1 Millionen Lira und einem entsprechenden Gebot würde ein säumiger Ersteher nicht nur seine Sicherheit verlieren, sondern zusätzlich ein Bußgeld von 55.000 Lira zahlen müssen — ein bewusst abschreckend hoch angesetzter Betrag.

Der Sinn der neuen Sicherheitspflicht: Bisher konnten Miteigentümer ohne Sicherheitsleistung mitbieten. Das ermöglichte es einem bösartig handelnden Miterben, die Versteigerung zu sabotieren — hoch bieten, den Zuschlag erhalten, dann nicht zahlen, das Verfahren blockieren. Nach der Reform muss jeder teilnahmewillige Miteigentümer, wie auch Dritte, eine Bar- oder Bankbürgschaft in Höhe eines bestimmten Anteils des Schätzwerts hinterlegen. Die einzige Ausnahme betrifft einen Gläubiger, dessen Forderung die Sicherheit bereits abdeckt.

Warum die Frist zwischen Verhandlungsterminen so wichtig ist

Eine der leisesten, aber wirkungsvollsten Änderungen des 12. Justizpakets betrifft Art. 147 HMK (türkische Zivilprozessordnung). Der ermüdendste Teil eines türkischen Gerichtsverfahrens ist häufig nicht das Verfahren selbst, sondern das Warten zwischen den Terminen. Ein Termin findet statt, der nächste wird sechs, acht Monate später angesetzt. Für jemanden, der das Verfahren aus dem Ausland verfolgt, bedeutet das jahrelange Unsicherheit.

Nach der Neuregelung darf im schriftlichen Verfahren der Abstand zwischen zwei vom Gericht bestimmten Terminen grundsätzlich 3 Monate nicht überschreiten. In begründeten Ausnahmefällen kann das Gericht einen längeren Zeitraum ansetzen — das bleibt jedoch die Ausnahme, nicht die Regel.

Für einen aus Deutschland verfolgenden Mandanten ist die praktische Bedeutung klar: weniger Wartezeit, weniger Unsicherheit, schnellere Ergebnisse. Diese Regel gilt nicht nur für Teilungsversteigerungsverfahren, sondern für nahezu alle Zivilverfahren einschließlich Scheidungsverfahren.

Was sich sonst noch geändert hat

Das Paket ist umfangreich und berührt neben Erbrecht und Immobilienrecht viele weitere Bereiche. Für das Familienrecht und allgemeine Verfahrensfragen sind vor allem folgende Punkte relevant:

Die 3-Monats-Obergrenze zwischen Verhandlungsterminen beschleunigt auch Scheidungsverfahren — für viele unserer in Deutschland lebenden Mandanten mit einem in der Türkei anhängigen Scheidungsverfahren ist das eine unmittelbar spürbare Verbesserung.

Daneben enthält das Paket zahlreiche technische Änderungen im Vollstreckungsrecht, Strafverfahrensrecht, Verwaltungsprozessrecht und beim gesetzlichen Zinssatz. Welche davon für Ihre konkrete Akte relevant ist, lässt sich jedoch nur anhand des Einzelfalls beurteilen. Weiterführende Informationen zu grenzüberschreitenden Nachlassfragen finden Sie auch in unserem Ratgeber Erbschaft Türkei-Deutschland.

Bedeutung für die deutsche Erbschaftsteuer

Ein Punkt, der in der türkischen Berichterstattung naturgemäß keine Rolle spielt, aber für in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Erben relevant sein kann: Wird im Rahmen der Teilungsversteigerung in der Türkei Erbschaft- oder Grunderwerbsteuer gezahlt, kann diese unter den Voraussetzungen des § 21 ErbStG auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden, soweit der Nachlassgegenstand auch der deutschen Erbschaftsteuer unterliegt. Ob und in welcher Höhe eine Anrechnung möglich ist, hängt vom Einzelfall ab und ist gesondert mit einem im deutschen Steuerrecht beratenden Berufsträger zu prüfen — dies ist ausdrücklich keine Rechtsberatung im deutschen Steuerrecht im Rahmen dieses Beitrags.

Schritt für Schritt: Das Verfahren aus Deutschland steuern

Es ist möglich, dieses Verfahren zu steuern, ohne in die Türkei zu reisen — vorausgesetzt, bestimmte Schritte werden rechtzeitig und in der richtigen Reihenfolge unternommen:

Vollmacht erstellen. Eine beim türkischen Konsulat oder bei einem deutschen Notar erstellte und apostillierte Vollmacht berechtigt Ihren Anwalt, Sie vor türkischen Gerichten und Vollstreckungsbehörden zu vertreten.

Verfahrensstand klären. Ist noch keine Klage erhoben, wird das zuständige Gericht bestimmt. Ist die Klage bereits anhängig, wird geprüft, ob bereits ein Schätzwertgutachten vorliegt.

Einwendungsfrist gegen das Gutachten überwachen. Ein zu niedrig angesetztes Gutachten wird ohne rechtzeitige Einwendung bestandskräftig — bereits ein Tag Verzögerung kann das Recht kosten.

Sicherheitsleistung vorbereiten. Bar- oder Bankbürgschaft müssen vor dem Versteigerungstermin bereitstehen; Überweisungen aus Deutschland brauchen Vorlaufzeit.

Zahlungsfrist von 7 Tagen überwachen. Ihr Anwalt sollte über UYAP verfolgen, ob der Zuschlagspreis fristgerecht eingezahlt wird.

Terminplanung im Blick behalten. Dank der neuen 3-Monats-Obergrenze ist der Verfahrensverlauf besser planbar; Ihr Anwalt sollte Sie nach jedem Termin über den aktuellen Stand informieren.

Steuerliche Auswirkungen frühzeitig klären. Insbesondere die mögliche Anrechnung nach § 21 ErbStG sollte frühzeitig mit einem im deutschen Steuerrecht beratenden Berufsträger abgestimmt werden.

Was das für Erben in Deutschland konkret bedeutet

Zurück zum Ausgangspunkt: Sie sind diejenige Person in Mannheim. Sie haben eine geerbte Immobilie in der Türkei und sind sich mit den anderen Miterben nicht einig.

Früher hätten wir gesagt: “Klagen wir, aber bei der Versteigerung kann das Grundstück unter Wert gehen, ein Außenstehender kann es sich sichern.” Ein riskantes Bild.

Heute sieht das anders aus:

Das Familiengrundstück geht bei der ersten Versteigerung nicht mehr an Fremde — sofern die Voraussetzungen vorliegen, können nur Sie und die anderen Erben mitbieten.

Das Objekt wird zum tatsächlichen Wert angeboten — kein Verkauf mehr zum halben Preis.

Das Verfahren wird schneller — der Abstand zwischen Terminen überschreitet grundsätzlich nicht mehr 3 Monate.

Störer werden ausgeschlossen — die Sicherheitspflicht verhindert die Sabotage durch einen bösgläubigen Miterben.

Aber ebenso ehrlich müssen wir sagen: Diese Chancen zu nutzen erfordert rechtzeitiges und korrektes Handeln. Die Sicherheitsleistung vorzubereiten, den Schätzwertprozess zu verfolgen, gegebenenfalls fristgerecht Einwendung zu erheben — all das sind technische, fristgebundene Aufgaben. Schon ein Tag Verspätung kann Ihr Recht kosten.

Für wen dieser Beitrag besonders relevant ist

Sie sind Miteigentümer einer geerbten Immobilie in der Türkei und können sich mit den anderen Erben nicht einigen.

Ein Miterbe hat eine Teilungsversteigerungsklage erhoben, und Sie wissen nicht, was als Nächstes zu tun ist.

Sie befürchten, dass das Familieneigentum unter Wert verkauft wird.

Sie leben im Ausland und möchten das Verfahren steuern, ohne ständig in die Türkei reisen zu müssen.

Wie die Doğru Kanzlei hierbei unterstützt

Als bei der Ankara Barosu zugelassener Avukat und zugleich Mitglied der Rechtsanwaltskammer Karlsruhe (§ 207 BRAO) führe ich Teilungsversteigerungsverfahren für in Deutschland lebende Erben unmittelbar in der Türkei durch. Zusätzlich bin ich in die Sachverständigenliste des Amtsgerichts Mannheim für türkisches Recht eingetragen — das bedeutet, dieselbe Person kann Ihre Akte sowohl auf türkischer als auch auf deutscher Seite begleiten.

Kein Zwischenanwalt, keine Übersetzungskette. Ich verfolge Ihre Akte in Echtzeit über UYAP und steuere Versteigerung, Schätzwertverfahren und Sicherheitsleistung aus Deutschland heraus. Sie bleiben in Mannheim, ich erledige alles in der Türkei. Durch meine rund zehnjährige Tätigkeit bei der türkischen Emniyet Genel Müdürlüğü (Özel Harekat) kenne ich behördliche und exekutive Abläufe in der Türkei aus der Praxis — ein praktischer Vorteil bei Zustellungs- und Vollstreckungsfragen.

Weitere Informationen zu unseren Erbrecht-Leistungen finden Sie hier. Benötigen Sie ein schriftliches Rechtsgutachten zum türkischen Recht für ein deutsches Gericht oder eine Kanzlei, informieren Sie sich über unsere Rechtsgutachten zum türkischen Recht.

Die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Schildern Sie uns Ihre Situation, wir erstellen Ihnen eine realistische Einschätzung des weiteren Vorgehens.

Kostenlose Ersteinschätzung bei der Doğru Kanzlei anfragen →

Auch in anderen Sprachen verfügbar

Diesen Artikel haben wir auch auf Türkisch veröffentlicht:

12. Yargı Paketi: Miras Malı Artık Yabancıya Gitmiyor →

Und auf Englisch für englischsprachige Familienmitglieder oder Berater:

Turkey’s 12th Judicial Package: Inherited Property No Longer Sold to Strangers →